总之,防范化解包括房地产在内的风险,并不是要救助房地产,让房地产的体量恢复到过去的规模,而是在新旧模式转换的过程中,防范和化解保交房、风险蔓延和资产重组等风险,让模式转换更顺利。统筹好发展和安全,关键是发展,也就是贯彻新发展理念下的高质量发展。
房地产高质量发展还有较大空间
在7月19日解读党的二十届三中全会精神新闻发布会上,中央财办相关负责人在谈到房地产时指出,我国新型城镇化仍在持续推进,房地产高质量发展还有相当大的空间。其中之一就是满足居民对住房的新期待,打造“好房子”。过去,多数人购房诉求是“有没有”,现在转向“好不好”。因此,优化土地供给、规划设计、建筑标准等,打造顺应改善需求的房子还有很大空间。
比如,近期很多城市修编本地的建筑设计标准,非居住空间不纳入计入容积率的建筑面积,减少公摊比例,优化凸窗、阳台控制要求,不仅提高了得房率,降低了单位房价和房屋总价,而且空间设计优化还提升了住宅品质。同时,还明确各类型建筑高度限制,优化绿化覆盖率、建筑覆盖率等计算方式,提升公共空间品质。地价全面下降,为居住品质打造打开了空间。
《决定》提出,推行由常住地登记户口提供基本公共服务制度,加快农业转移人口市民化;完善中央和地方财政关系,提升市县财力同事权相匹配程度,适当加强中央事权,提高中央财政支出比例等。这些改革举措直指新型城镇化过程中就业、社保、教育、医疗和住房等公共服务均等化的支出责任和资金来源。这意味着,刚需住房消费和住房保障还有很大的发展空间。
加快构建房地产发展新模式
对中长期住房制度改革、行业管理和住房发展方向,《决定》第44条“健全社会保障体系”做出了详细阐述。首先,住房制度改革的方向,就是推进住房供给侧结构性改革,加快建立租购并举的住房制度,适应需求端新变化、新特征,这也是房地产发展新模式的核心内容。
目前来看,住房需求主体是3亿新市民、年轻人、外来人口。他们居住的新模式,就是先租后买,甚至是长期租赁,等待收入达到购房的支付能力后再买房。据贝壳统计,一线城市首次购房的平均年龄已超过35岁。租购并举的住房供给制度下,核心原则就是租房和买房在公共服务享有上实现均等化,比如《决定》提出的推行由常住地登记户口提供基本公共服务制度。
近年来,这方面改革取得了长足进步,比如今年5月份沈阳、佛山等地提出有合法稳定住所(含租赁))的非户籍人员可申请入户,租房可落户将是未来的普惠政策。笔者也建议,各城市每个街道均设置集体户口,便利租房落户。同时,租购并举的另一个核心权利,租房入读公办学校在部分区域已落地。随着教育集团化、均等化改革推进,租房入读公办学校也将实现。
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